清晨六点半，港城的天还没完全亮透。
未来城总部的战情室先亮了灯。
墙上一字排开九块屏：左侧是京城、沪市、广城、海州、江宁的土地交易公告与竞买须知，中间是“潜在竞买人清单”与股权穿透图，右侧滚动着成本模型、溢价阈值、现金流敏感性。
“今天三城同开。”战略总监把激光笔在屏幕上一点，“京城东南·滨河A1、广城南站·TOD北侧、海州临港·湾芯三号。黑色同盟大概率会在A1主战，TOD副攻，临港佯动。”
财务总监补充：“模型已更新。A1我们给了三根‘红线’——
溢价不超过28%；
楼面地价不高于周边可售均价的42%；
假设预售限价不变，项目IRR≥11%。
超过任何一根，立刻撤。”
“撤退线我来盯。”林亮合上文件，语气平静，“但别只盯A1。今天我们的目标不是赢下最贵那一块，而是让对方背最沉的包。”
众人会意地笑了——这叫“借势卸力”。
一、拍卖厅：马甲与陪跑
京城土地交易中心，人潮汹涌。
A1地块挂牌起始价 82 亿元，位置炸裂：两条地铁交汇，河景一线，规划学校与公园预留。媒体提前布好机位，财经博主在门口直播：“今天见证‘地王’诞生！”
九点整，拍卖开始。
一号牌“鸿景置业”率先加价 2 亿，随后三号牌“瀚城发展”、七号牌“中远地产”、十二号牌“瑞衡实业”接力。
熟手都听得出门道：几家“新面孔”报价节奏一致，间隔不到十秒，明显是训练过的队形——黑色同盟的马甲公司到了。
未来城的投标席上，投拓负责人低声道：“对方用陪跑抬节奏，想把我们逼到心理价位之上。”
林亮只说了两个字：“跟走。”
报价牌一次次举起，溢价从 5%、8%、12%……
到第九轮，未来城停了一下。
战略总监侧头：“到了第一根红线的 70%。”
林亮轻点桌面：“再上一手，试试水温。”
“九十八亿。”主持人落槌确认，全场倒抽一口气。
直播间里弹幕狂刷：“未来城出手了！” “林亮就是猛！”
紧接着，三号牌“瀚城发展”几乎无缝加价：“一百亿整！”
七号牌“中远地产”：“一百零二亿！”
十二号牌“瑞衡实业”：“一百零四亿！”
节奏、幅度、间隔——像同一个指挥部在下令。
风控经理压低声音：“他们在围点打援，把我们钉在A1上。”
林亮面色不变：“再抬一次到一百零五，之后——看牌。”
“未来城，一百零五亿！”
主持人报出数字，举牌如雨点。
二十秒后，七号牌回敬：“一百零八亿！”
战略总监吸了口冷气：“过第二根红线的 85% 了。”
林亮垂下眼：“停。”
投拓负责人蓦地抬头：“不跟了？”
“不恋战。”林亮看向屏幕右下角，“注意TOD北侧。”
二、转场：不是每一把都该赢
广城南站拍卖厅，气氛与京城截然不同。
TOD北侧地块起拍 39 亿元，开发强度适中，自带地铁换乘节点，但住宅限高、配建要求较重，表面“鸡肋”，实则“稳当”。
“黑同盟这边投了几家影子公司，但火力分配明显不如A1。”广城投拓经理在耳麦里报告。
林亮盯着模型：“楼面地价≤可售均价的 35%，教育用地可通过‘先建校’换取容积率微调和预售节点提前……我们有把握。”
“报价上到 47 亿就开始拉锯。”战略总监给节奏，“以退为进，让对手误判我们还在京城死磕。”
十分钟后，未来城与两家地方房企形成胶着，黑同盟马甲试探性抬了两手后便抽身。
落槌——47.4 亿元，未来城拿下。
“并不便宜，但可控。”财务总监看着曲线舒了口气，“按我们的‘交付即运营2.0’，租金流可以对冲利息。”
“这块不是‘赢面子’的，是‘赢里子’的。”林亮淡笑，“面子留给他们。”
三、回看A1：桂冠与枷锁
十一点十五，京城A1尘埃落定。
最后胜出者是——“瀚城发展”。成交价 一百二十二亿，溢价 48%，刷新区位历史纪录。
拍卖厅掌声雷动，媒体标题立刻上线：《瀚城勇夺A1，地王加冕！》
直播间弹幕刷屏：“疯了吧！”“未来城这次怂了？”“不敢打硬仗？”
战情室里，风控经理把最终成交参数丢到模型里，屏幕立刻一片红：
楼面地价/周边可售均价 = 49.6%（超阈）
假设预售限价不变，项目 IRR = 8.3%（低于红线）
现金流覆盖倍数（利息+配建）= 1.12（临界）
“这不是桂冠，是枷锁。”战略总监低声道。
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